中古住宅を探していると、ほとんどの方が最初に見るのが「築年数」です。
「築浅だから安心」
「築30年だから、ちょっと怖い」
「古い家は、どうせ修理にお金がかかる」
気持ちは分かります。
私も中古住宅を見るとき、築年数は必ず確認します。
でも、築年数だけで良い家を候補から外してしまうのは、少しもったいないです。
家の状態は、建ててから何年たったかだけでは決まりません。
その家が、どのように建てられ、どのように使われ、どのように手入れされてきたか。
こちらのほうが大切な場合もあります。
築15年の家が、築30年の家より良いとは限りません
例えば、築15年でも一度も点検されず、外壁や屋根の傷みを放置してきた家。
一方で、築30年でも定期的に屋根や外壁を補修し、水回りや給湯器を交換しながら、大切に使われてきた家。
どちらの状態が良いでしょうか？
数字だけなら、築15年の家を選びたくなります。
でも、実際の建物を確認すると、築30年の家のほうが状態が良いこともあります。
家にも履歴があります。
築年数は、その家の年齢。
修繕履歴は、その家の健康診断や治療の記録のようなものです。
年齢だけを見て、健康状態を確認しない。
人間で考えたら、少し変ですよね。。。
見るべきなのは「今の状態」です
中古住宅を検討するときは、築年数と一緒に、少なくとも次の部分を確認したいところです。
- 屋根や外壁に傷みがないか
- 雨漏りの跡や不自然な補修がないか
- 基礎に大きなひび割れがないか
- 床の傾きや沈みがないか
- 床下に湿気やシロアリ被害がないか
- 給排水管や給湯器を交換しているか
- 過去にどのような修繕を行ったか
- 増築やリフォームの内容が書類と一致しているか
見た目がきれいだから大丈夫、というわけでもありません。
新しいキッチン、きれいな床、白い壁紙。
内覧したときの印象は、とても良くなります。
ただ、壁紙を張り替えても、屋根や基礎、床下、配管まで新しくなるわけではありません。
中古住宅で本当にお金がかかるのは、見えている壁紙より、見えない部分だったりします。。。
築年数は「無視していい」わけではありません
もちろん、築年数はどうでもいいという話ではありません。
耐震基準を確認するうえで、1981年6月1日以降に建築確認を受けたかどうかは、一つの大きな目安になります。
それ以前に建築確認を受けた建物は、現在の耐震基準と比べて耐震性が十分ではない可能性があるため、耐震診断や補強工事を検討する必要があります。建築年だけでは適用された基準を判断できないので、建築確認の時期も確認しましょう。
ただし、
「古いから全部危険」
「新耐震だから絶対に安全」
というほど単純でもありません。
新しい基準で建てられていても、その後の劣化や増改築、接合部の状態などによって変わります。
逆に古い住宅でも、耐震診断を行い、必要な補強をしている住宅もあります。
大切なのは、築年数の数字を見て終わるのではなく、その家がどの基準で建てられ、現在どのような状態なのかを確認することです。
物件価格ではなく「住める状態までの総額」で考える
1,800万円の中古住宅と、2,200万円の中古住宅。
価格だけを見れば、1,800万円の家が安く見えます。
でも購入後に、
屋根工事で150万円。
外壁工事で120万円。
水回りで200万円。
給湯器や配管でも追加費用。
となれば、どちらが安かったのか分からなくなります。※上の工事費は考え方を示すための例で、実際の費用は建物や工事内容によって異なります。
中古住宅は、販売価格だけで比べてはいけません。
購入費用、必要な修繕費、入居後に発生しそうな費用まで含めて、「住める状態までの総額」で比べる必要があります。
安い中古住宅を買ったつもりが、修繕を含めると築浅物件より高かった。
これ、あまりうれしくないですよね。。。
分からない部分は、専門家に調べてもらう
中古住宅には、建築士などが建物の状態を確認する「建物状況調査（インスペクション）」という方法があります。
すべての不具合を完全に見つけられるわけではありませんが、目視や計測によって、基礎や外壁などの劣化・不具合や雨漏りの状況を確認する材料になります。
必要に応じて、耐震診断や床下調査、既存住宅売買瑕疵保険なども検討できます。
数千万円の家を買うのに、建物の状態は見た目だけで判断する。
冷静に考えると、なかなか勇気のある買い方です。。。
気になる家ほど、契約する前にきちんと調べることが大切です。
築年数は「答え」ではなく「確認の入口」です
築年数は、中古住宅を選ぶための大切な情報です。
でも、それだけで家の良し悪しを決める答えではありません。
古くても、きちんと手入れされてきた家があります。
新しくても、すでに傷みが進んでいる家もあります。
見るべきなのは、
何年たっているか。
そして、それ以上に、
これまでどのように使われ、現在どのような状態なのか。
購入後に、いくらかかりそうなのか。
ここまで確認して、初めてその家が本当に安いのか、高いのかが分かります。
中古住宅を築年数だけで候補から外す前に、一度、中身まで確認してみてください。
思っていた以上に良い家が、そこに残っているかもしれません。
中古住宅選びで迷ったときは、まるのいえにお気軽にご相談ください。
北広島市で土地・中古住宅の購入、売却や家づくりをお考えの方は、北広島市の不動産相談・暮らしガイドもご覧ください。地区の特徴と、ご相談いただける内容をまとめています。
株式会社 まるのいえ
参考資料
土地・建物や家づくりのご相談
担当：竹田 真理恵
土地・建物の購入や売却、家づくりについて、気になることをお聞かせください。
ご相談の主担当
竹田 真理恵
携帯電話：080-3355-8341
メール：
marie.takeda@marunoie.co.jp
土地・建物の購入・売却、家づくりのご相談をお受けしています。
竹田にフォームで相談する夜間・休日のご連絡先
責任者：中川
携帯電話：080-5431-4181
メール：
marunoie@marunoie.co.jp
24時間365日対応可能
夜間や土日・祝日も、こちらの携帯電話へご連絡ください。
